Ristrutturazioni edilizie

Ristrutturazioni edilizie Sostanzialmente, stiamo parlando di interventi che non sono né manutenzione ordinaria, né manutenzione straordinaria e neppure restauro conservativo.

Sono opere di revisione integrale dell'edificio esistente anche con variazione di forma, sagoma, volume, superficie e anche destinazione d'uso. Può variare anche la consistenza dell'edificio, e, quindi, si può richiedere un nuovo accatastamento delle superfici.

 

Sono interventi di ristrutturazione edilizia anche le opere di demolizione e ricostruzione integrale ("con stessa volumetria e sagoma di quello preesistente" - art. 3 d) del testo unico dell'edilizia D.P.R. 380/2001 come modificato dal D.Lgs. 301/2002) o, comunque, le opere che portano alla realizzazione di un immobile in tutto o in parte differente dall'originale.

Sebbene sia evidente che le opere qui descritte possono incidere fortemente sul territorio, possono essere autorizzate non solo con l'autorizzazione più complessa da ottenere, il Permesso di costruire, ma anche con una semplice Dichiarazione di Inizio Attività (DIA)_art. 22 co. 3.a DPR 380/01.

Sempre in alternativa al PdC, anche le opere che sono state già approvate in un Piano particolareggiato o in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano - volumetriche possono essere autorizzate anche con Denuncia di inizio attività (DIA).

Il Comune e la Regione possono, però, sul proprio territorio, personalizzare la richiesta di autorizzazioni.

IVA agevolata per la ristrutturazione del proprio appartamento
IVA agevolata per le ristrutturazioni edilizie: ecco in cosa consiste e come si calcola.

Leggi e definizioni
Per i lavori di restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia (rispettivamente lettere c) e d), art.31, legge 05/08/1978, n. 457) realizzate su immobili a prevalente destinazione abitativa, l’IVA è a regime pari al 10%, come previsto dalla tabella A, parte III, n.127-terdecis e 127-quaterdecis, allegata al D.P.R. 633/72.

Per i lavori di manutenzione straordinaria e manutenzione ordinaria l’IVA a regime, pari al 20%, si applica fino al 30 settembre 2006, mentre dal 1° ottobre 2006 è scesa al 10 %.
Infatti l’art. 35, comma 35-ter, della legge 248/2006 ha reintrodotto, a seguito di autorizzazione comunitaria, per i lavori di manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria (opere di cui alla lettere a) e b) della predetta legge n. 457/78), l’aliquota IVA del 10% per le prestazioni fatturate a partire dal 1° ottobre 2006.

L'agevolazione quindi si applica alle prestazioni di servizi intese come prestazioni di lavoro e forniture di materiali e beni, purché questi ultimi non costituiscano una parte significativa del valore della prestazione complessiva. Per i beni, invece, che costituiscono una parte significativa di detto valore, l'aliquota del 10 % si applica solo fino alla concorrenza della differenza tra il valore complessivo della prestazione e quello dei beni stessi.

I beni considerati di "valore significativo", individuati da decreto ministeriale, sono tassativamente i seguenti:
· ascensori e montacarichi;
· infissi esterni ed interni;
· caldaie;
· videocitofoni;
· apparecchiature di condizionamento e riciclo dell'aria;
· sanitari e rubinetterie da bagno;
· impianti di sicurezza.

Modalità di calcolo delle agevolazioni IVA con esempio
Al fine di chiarire le modalità di calcolo valga il seguente esempio:
Rifacimento di un bagno con installazione di sanitari:
a. costo complessivo dell'intervento, al netto Iva: 3.500,00 euro;
b. valore dei sanitari (bene significativo): lire 2.500,00 euro.
Mano d’opera = 3.500 – 2.500 = 1.000
Imponibile iva agevolata al 10% = 1000 x 2 = 2.000 (qui si pagherà un'IVA pari a 200 euro)
Imponibile iva al 20% = 3.500 – 2.000 = 1.500 (qui l'IVA sarà pari a 300 euro)

Da quanto esposto risulta chiaro che, se il valore del bene significativo non supera la metà del valore complessivo, tutta la prestazione và fatturata con l'Iva al 10 %.
Quando la prestazione comprende i beni sopra indicati è necessario specificare nella fattura, distintamente, la parte del valore cui è applicabile l'Iva agevolata e l'eventuale altra parte soggetta a quella ordinaria. Invece, il valore degli altri materiali e pezzi staccati di beni non compresi tra quelli significativi, non deve essere individuato
autonomamente in quanto confluisce in quello complessivo della prestazione e fatturato con IVA al 10 %.

In caso di pagamento di acconti relativi a prestazioni che comportano la fornitura di beni significativi, la circolare n. 71/2000 precisa che il valore entro cui applicare l'aliquota del 10 % ai suddetti beni, deve essere calcolato in relazione all'intero corrispettivo dovuto dal committente e non ad un singolo acconto o al solo saldo. Il valore del bene significativo deve poi essere riportato, nella quota percentuale corrispondente alla parte di corrispettivo
pagata, in ogni fattura relativa al singolo pagamento, indicando sia la parte di valore del bene significativo da assoggettare all'aliquota del 10 % sia quella da assoggettare all'aliquota ordinaria.